Как банк проверяет квартиру перед покупкой

Как банк проверяет квартиру перед покупкой

Ипотека – серьезный шаг в жизни каждого взрослого человека, влекущий за собой приобретение не только своего собственного жилья, но и новых обязательств, в том числе и перед банком. Банк в свою очередь заинтересован одобрить кредит лишь тем, кто действительно сможет доказать свою платежеспособность и надежность. Одним из важным факторов в оформлении ипотечного кредита является обследование приобретаемой квартиры, поскольку именно она выступит в качестве залога. Существует большое количество банков, подходы которых к оценке незначительно, но отличаются. 
Следует понимать, что все документы, подаваемые в банковскую службу, должны содержать исключительно правдивые данные. Банковские сотрудники выполняют тщательную и детальную проверку на каждом этапе.
Прежде, чем перейти к разбору отдельных конкретных случаев, необходимо разобраться в основных этапах получения ипотечного кредитования.
  1. После того, как заявление было подано, менеджер по кредитам осуществляет скоринг и индивидуальный андеррайтинг. Говоря простым языком, проверка возможностей клиента, его платежеспособности. Скоринговая проверка выполняется посредством компьютера, который анализирует анкету потенциального заемщика и делает свой вывод. После чего к более тщательной – индивидуальный андеррайтинг- переходят менеджеры юридической и кредитной сфер. 
  2. В случае, если предыдущий этап завершился успешно, личное дело передается в службу безопасности. Используя специальные базы, она проверяет личность заемщика и пакет документов. 
  3. Проверка работоспособности клиента. На данном этапе служба безопасности банка связывается с работодателем или отделом кадров предприятия клиента. 
  4. Проверка истории клиента. Для этого банк анализирует полную кредитную историю заемщика.
  5. Выдвижение решения о принятии или отказе в ипотечном кредите.
  6. Обследование приобретаемой недвижимости.
О последнем, завершающем, одним из самых важных критериев и пойдет речь в статье, поскольку здесь есть свои нюансы, подводные камни.

Как Сбербанк проверяет квартиру при оформлении ипотеки

Считается, что Сбербанк предъявляет наиболее серьезные требования и условия к квартирам, что отличает его от многих других организаций банковской сферы. Чтобы избежать трудностей, необходимо учесть следующие нюансы:
  1. Не стоит приобретать жилье, выдвинутое на рынок по доверенности.
  2. По возможности необходимо избегать ситуаций с большим количеством посредников. 
  3. Сумма сделки должна быть указано точно.
  4. Не следует брать недвижимость, с которой было проведено много операций. Для того, чтобы узнать, какое количество раз квартира меняла хозяев, необходимо запросить выписку из ЕГРП.
  5. Отдавать предпочтение лучше жилью в новостройках.
  6. После совершения сделки необходимо оформить страховку на недвижимость.
  7. Избегайте продавцов, которые не показывают оригиналы документов, а работают исключительно с копиями.
Не стоит бояться данного рода требований, поскольку они вполне выполнимы, а взамен станет возможным получить надежный банк.

Занимаются ли работники банка проверкой чистоты квартиры при выдаче ипотеки

Банки осуществляют проверку чистоты сделки с юридической точки зрения. Это необходимо, чтобы обезопасить банк и покупателя от мошеннических уловок. Для проверки чистоты банк заращивает следующий спектр документации:
  • документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации собственности);
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие, при необходимости, супруга, несовершеннолетнего члена семьи;
  • кадастровый паспорт на квартиру.
В проверке чистоты сделки должен быть заинтересован не только банк, но и сам покупатель, ведь это обережет от возможного хищения денежных средств или иных афер с имуществом. Особенно важен данный род проверки для сделок, осуществляемых через посредников.

Проводят ли банки проверку

Основная задача банка перед оформлением пакета документов – проверка чистоты сделки. На данном этапе проверяется соблюдение юридических норм, а также страхование недвижимости и вкладываемых материальных средств.
Проверка юридических норм выполняется с целью исключить обременения, наложенные на потенциальное жилье, к которым относятся такие факты, как:
  • нахождение жилья в залоге;
  • судебные споры по праву наследования данной площади;
  • наличие претендентов иного характера на право владения недвижимостью.
Проверка проводится в обязательном порядке, следовательно, избежать ее невозможно.

Как выполняется процесс

Проверка проводится в несколько этапов:
  1. Проверка сотрудниками банковской сферы пакета документов заёмщика.
  2. Сбор и проверка документов от продавца квартиры.
Все документы проходят тщательную проверку, вследствие чего выносится вердикт о том, является ли сделка мошеннической или нет. На основании этого ипотечный займ одобряется или нет.

Сколько длится банковская проверка

Срок банковской проверки регламентируется уставом банковского учреждения и может варьироваться. Как правило, данный промежуток может находиться в пределах от двух дней до нескольких недель. На продолжительность оказывают воздействие многие факторы, например, объем документов, предъявленных к рассмотрению, занятость банковских и страховых работников, необходимость в запрашивании документов из дополнительных инстанций. 

Какие новостройки являются идеальными для банков

Первое и главное правило новостройки, упитывающееся в первую очередь, – ликвидность. Данное понятие связано с обращением денег. Говоря проще, банку выгодно продать оставленную в залог квартиру по цене максимально приближенной к рыночной. Именно поэтому выгоднее использовать новостройки на финальных стадиях строительства или те, что уже были сданы. 
Следующий критерий, на который обращается внимание – надежность застройщика. Предпочтение отдается лидерам рынка, которые давно действуют и уже реализовали некоторое количество объектов.
Как правило, необходимо предоставить следующий перечень документации:
  • разрешение на строительство;
  • бумаги об аренде жилья, по необходимости;
  • инвестконтракт, который закрепляет право покупателя на приобретение жилья в доме, находящемся в стадии строительства.
Данные документы являются основными, доказывающими статус дома. Помимо них банк выдвигает свой перечень, чтобы определить материальное положение потенциального кредитора.
Следует также уточнить, что лучше всего при покупке жилья на базе строительства заключать договор долевого участия. Данный договор защитит права покупателя и обеспечит сохранность вложенных материальных средств.

Как оценивается жилье на вторичном рынке

Ситуация на вторичном жилье складывается несколько сложнее, поскольку при оценке учитывается не только состояние квартиры, но и дома в целом. При этом актуальны следующие критерии:
  • предпочтительно цементный или кирпичный фундамент, поскольку он обладает лучшими прочностными характеристиками в сравнении с другими;
  • плиты покрытий и перекрытий также должны быть выполнены из высокопрочных материалов. Предпочтение здесь отдается бетонным и железобетонным плитам;
  • высота здания должна быть свыше 3 этажей, исключения – таунхаусы;
Маловероятно, что заявка будет одобрена для  панельного или блочного пятиэтажного здания, особенно если оно старое. При оформлении документов банк может потребовать следующие основные документы:
  • документы, подтверждающие тот факт, что дом находится в хорошем состоянии, сносу или реконструкции не подлежит;
  • документы, подтверждающие износ здания. По нормам величина износа не должна превышать порога в 60%.
Кроме того, банки обращают внимание на местоположение жилья, поскольку цены на недвижимость в центре города и на его окраинах сильно разнятся.
Помимо внешнего состояния дома проверяются и внутренние коммуникации, их состояние. Жилье должно быть оснащено санитарно-техническим оборудование, тепло-, газо- и электроснабжением.

Правовые аспекты процесса

Главное и первое правило: жилье должно быть свободно, не обременено иными жильцами для того, чтобы его непременно можно было зарегистрировать. Следует также учесть, что на квартире не должно быть долгов по коммунальным услугам или иных долгов, оставшихся от предыдущих жильцов или застройщиков.
В случае, если будут иметься обременения различного рода, ипотека не будет одобрена. К обременениям в данном случае относятся следующие ситуации:
  • бывший хозяин находится в уголовном, федеральном или ином виде розыска;
  • не прошло полугода с даты смерти предыдущего хозяина, ведь в данный промежуток времени могут вступить в право наследования лица, не заявленные ранее;
  • в том случае, если история квартиры вызывает опасения, особенно это касается случаев с частой перепродажей жилья.
Следует также знать, что могут возникнуть затруднения в случаях, когда часть продаваемой квартиры находится в доли у несовершеннолетнего, ведь данный вопрос необходимо будет решать через органы опеки и попечительства. Данный пункт касается также тех ситуаций, когда часть недвижимости принадлежит инвалиду и человеку пенсионного возраста.
Непосредственно перед выдачей заемщику денежных средств банковская структура заказывает независимую оценку стоимости недвижимости. Именно поэтому следует указывать точную цену приобретаемого жилья в заявке на ипотечный кредит.

Как расценивается банками перепланировка

Банковская система не приветствует решения, связанные с перепланировкой площадей. Особенно это касается тех случаев, когда выполнено это было незаконно, без согласования с соответствующими структурами, к которым относятся БТИ, департамент по капитальному ремонту Администрации городского поселения или района, органы пожарного надзора и санитарно-технические службы (СЭС), отдел архитектуры и жилищная инспекция. 
О предстоящих перепланировках следует уведомлять банк и после получения ипотеки, поскольку, напомним, что до полного погашения кредита квартира фактически является собственностью банка. Игнорирование этого факта может привести к судебному разбирательству.

Что еще учитывается банками

Подводя итог, перечислим еще раз все критерии оценки:
  • наличие коммуникаций, снабжающих жилье холодной и горячей водой;
  • обеспечение санитарно-техническим оборудованием туалета и ванной комнаты;
  • наличие системы отопления;
  • должный уровень остекления, укрепления переплетов окон;
  • наличие входной и межкомнатных дверей;
  • должное состояние покрытий стен, потолков и полов.
Помимо этого, отдается предпочтение жилью, которое используется исключительно в соответствии с назначением. Это значит, что жилое помещение не должно использоваться с предпринимательской точки зрения. 
Кроме того, банк отрицательно относится к таким категориям жилья, как коммунальные квартиры, дома из дерева или квартирам, стоимость которых излишне завышена или занижена. 

Какие банки являются лояльными

Существует огромное количество банков, которые выдвигают минимальное количество требований к потенциальным заемщикам, они готовы взять в залог любое, даже вовсе не привлекательное сооружение. Но следует понимать, что это также выгодно для банка, поскольку процентная ставка значительно превысит средние пороги. 
Выбор банка с наиболее строгими требования станет залогом честной сделки, которая сможет гарантировать безопасность и сохранность имущества и денежных средств.